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INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN ESPAGNE : VOTRE GUIDE STRATéGIQUE POUR 2025
L’Espagne reste une destination de choix pour l’investissement immobilier en raison d’un marché dynamique, d’un climat exceptionnel et d’un coût de la vie inférieur à celui de la plupart des pays européens. La région qui vous convient le mieux dépend de vos objectifs : revenus locatifs élevés ou préservation du capital à long terme.
Comparaison des investissements stratégiques
Ce tableau résume les principaux indicateurs (prix, fiscalité et réglementation) qui ont une incidence directe sur les rendements nets des trois principaux marchés.
| Caractéristiques | Catalogne (Barcelone/ Costa Brava) | Îles Baléares (Ibiza) | Costa del Sol (Malaga / Marbella) |
| Prix/m² (moyenne indicative) | Très élevé : 3 500 € à 5 500 €+ | Le plus élevé d’Espagne : 5 000 € à 7 000 €+ | Élevé : 3 100 € à 4 500 €+ |
| Tendance des prix (2025) | Forte demande pour les constructions neuves/de luxe. +7 % en glissement annuel (à partir de juillet 2025). | Expansion continue, tirée par la rareté. +14,8 % en glissement annuel (3e trimestre 2025, données Tinsa). | Marché très dynamique, soutenu par la demande internationale. +15,3 % en glissement annuel (T3 2025, province de Malaga). |
| Taxe sur les transactions immobilières (ITP) – Revente | Taux progressif élevé (de 10 % à 13 %). | Taux progressif élevé (de 8 % à 13 %). | Taux forfaitaire avantageux : 7 % (généralement l’ITP le plus bas d’Espagne pour les résidences secondaires). |
| Impôt sur la fortune (non- résidents) | Abattement personnel faible (500 000 €). Taux d’imposition régionaux élevés appliqués. | Abattement personnel standard (700 000 €). Taux d’imposition régionaux élevés appliqués. | Abattement personnel standard (700 000 €). |
| Réglementation des locations touristiques | Très strictes (les licences pour les locations à court terme sont rares, en particulier à Barcelone). | Très strictes (moratoires ou restrictions sévères, en particulier pour les appartements). | Plus permissive que les deux autres, mais une licence VFT est strictement requise et appliquée. |
| Idéal pour… | Rendement et liquidité dans une grande ville européenne. | Préservation du patrimoine, exclusivité et rareté inégalée | Mode de vie, fiscalité avantageuse et rendements élevés des locations saisonnières. |
Investissement régional en profondeur
Catalogne : liquidité urbaine et culture
Barcelone est un moteur économique et une marque urbaine mondiale, agissant comme une « valeur refuge ». Le marché est résilient, mais les nouvelles lois sur le contrôle des loyers (loi sur le logement) à Barcelone poussent les investisseurs vers :
- Les locations temporaires (pour les étudiants/professionnels).
- Les villes côtières non réglementées (Sitges, Costa Brava) pour obtenir des rendements illimités.
- Perspectives : une croissance stable de 4 % à 6 % par an est prévue dans les zones privilégiées, grâce à une offre limitée et au fort pouvoir d’achat de la clientèle suisse, nord-américaine et nord-européenne.
| Zone clé | Ambiance et clientèle | Focus R.O.I. |
| Barcelone (Exemple, Gràcia) | Urbain, cosmopolite, professionnels. | Rendement et liquidité (marché le plus liquide pour des revenus locatifs stables). |
| Costa Brava | Exclusif, paysage protégé, UHNW. | Sécurité et prestige (actif de préservation du patrimoine). |
Îles Baléares (Ibiza) : rareté et ultra-luxe
Ibiza est un marché de luxe très rentable, caractérisé par sa rareté et ses barrières à l’entrée élevées en raison de réglementations strictes en matière de construction. Cela garantit une appréciation du capital à long terme.
- Attrait : elle offre un équilibre entre un mode de vie dynamique et une beauté naturelle, attirant toute l’année une clientèle fortunée.
- Rendements : les villas haut de gamme se louent à des prix saisonniers élevés, offrant un excellent retour sur investissement, malgré des règles strictes en matière de licences.
| Zone clé | Ambiance et clientèle | Focus R.O.I. |
| San José | Villas de luxe, vue sur la mer, privées. | Plus-value maximale (villas souvent vendues à plus de 10 millions d’euros) |
| Ville d’Ibiza et marina | Urbain, glamour, international. | Commodité et statut (excellente demande locative). |
Costa del sol : climat et fiscalité avantageuse
La région de Malaga/Marbella attire une importante communauté internationale en raison de son microclimat unique (plus de 300 jours d’ensoleillement), de sa qualité de vie élevée (golf) et de sa fiscalité plus favorable (taux ITP forfaitaire de 7 %).
- Attractivité : excellente connectivité (aéroport de Malaga AGP), écoles internationales de grande qualité et système de santé sophistiqué.
- Opportunités : l’écosystème commercial est solide, en particulier dans les secteurs de l’hôtellerie, du bien-être et de l’immobilier, au service de la communauté aisée des résidents et des expatriés.
| Secteur d’opportunité | Caractéristiques clés | Impact sur l’investissement |
| Réglementation ITP | Taux forfaitaire de 7 % (contre 10 % à 13 % dans d’autres régions). | Coût d’acquisition initial nettement inférieur. |
| Demande internationale | Le climat agréable toute l’année attire les acheteurs en quête d’un certain style de vie et les golfeurs. | Rendements locatifs saisonniers élevés et croissance régulière des prix. |
Comparaison fiscale entre les investisseurs européens et non européens (Espagne 2025)
Ce tableau met en évidence les disparités fiscales entre les trois phases clés de l’investissement immobilier. La différence en matière de déductibilité des dépenses est le facteur le plus déterminant pour le rendement des investissements.
| Catégorie fiscale | Investisseur résident dans l’UE/EEE | Investisseur non résident de l’UE / EEE | Différence principale |
| I. Taux d’imposition des revenus locatifs (IRNR sur le revenu brut) | Un taux forfaitaire de 1G %. | Taux forfaitaire de 24 %. | Taux majoré de 5 % pour les investisseurs non européens. |
| Déductibilité des frais locatifs (par exemple, intérêts hypothécaires, réparations, IBI) | OUI, entièrement déductibles. L’impôt est payé sur le revenu net | NON, non déductible. L’impôt est payé sur le revenu brut. | Cela conduit souvent à un taux d’imposition effectif nettement plus élevé pour les investisseurs non européens. |
| II. Taux d’imposition des revenus « présumés » non loués (IRNR sur les revenus imputés) | Un taux fixe de 1G %. | Un taux fixe de 24 %. | Taux majoré de 5 % sur le revenu imputé (par exemple, 1,1 % de la valeur cadastrale). |
| III. Impôt sur les plus- values (CGT) lors de la vente | Un taux progressif, commençant à 1G %. | Un taux forfaitaire de 1G %. | Le taux est généralement le même pour les deux sur le bénéfice net. |
| IV. Taxe sur les transactions immobilières (ITP / TVA) | Les taux régionaux standard s’appliquent (par exemple, 7 % à 10 % d’ITP). | Les taux régionaux standard s’appliquent, MAIS sous réserve du doublement proposé de l’ITP pour les logements revendus. | La surtaxe proposée pourrait augmenter considérablement les coûts initiaux pour les acheteurs non européens. |
| V. Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) | Imposée uniquement sur les actifs espagnols (seuil : 700 000 €). | Imposé uniquement sur les actifs espagnols (seuil : 700 000 €) | Aucune différence de traitement ; les deux peuvent potentiellement bénéficier d’exemptions régionales (comme en Andalousie) ou être soumis à l’impôt national de solidarité sur la fortune nette supérieure à 3 millions d’euros. |
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